В последние годы стоимость жилья в столице достигла по-настоящему впечатляющих высот. Едва ли не каждый житель мегаполиса сталкивается с вопросом: почему квадратный метр в Москве стоит столько, сколько элитный автомобиль, и неужели ипотека под такие проценты доступна только избранным? Вместе с ведущими экспертами рынка – Константином Ламиным из Гильдии риэлторов Москвы, Рустамом Азизовым («А101») и Ильёй Фроловым (STENOY) – разбираемся в тенденциях и ищем позитивные перспективы.
Рынок недвижимости Москвы: рост и новые реалии
Еще недавно никто и предположить не мог, что средняя стоимость квадратного метра в столице вплотную подберется к двум миллионам рублей с учётом ипотеки. Для многих москвичей и жителей других регионов это не просто крупная сумма — это настоящий финансовый вызов, ведь согласно оценке специалистов, такие цены в несколько раз превышают реальную себестоимость жилья. Обыкновенные квартиры стали соперничать по цене с элитным жильём, тогда как стандартная ипотека с процентной ставкой в районе 26% сделалась слишком дорогой для массового покупателя.
Несмотря на высокую стоимость, Москва стабильно удерживает статус города с высокой покупательской активностью, хотя в летний сезон традиционно наблюдается спад сделок. Эксперты объясняют этот парадокс наличием отложенного спроса и устойчивостью горожан к экономическим переменам.
Как изменились ипотечные условия: взгляд Константина Ламина
Константин Ламин, возглавляющий комитет по статистике и аналитике Гильдии риэлторов Москвы, отмечает, что сегодня на вторичном рынке практически не осталось сделок по стандартной ипотеке. Обычные банковские программы были практически вытеснены льготными предложениями под 6% годовых, что помогает некоторой части покупателей реализовать свои планы по приобретению жилья.
Средний срок выплаты кредита в Москве составляет всего 5-6 лет. Большинство заемщиков предпочитают досрочно закрывать свою задолженность, не дожидаясь окончания договора — это позволяет снизить общую переплату и не перегружать личный бюджет из-за высокой ставки. При этом Константин Ламин обращает внимание на тот факт, что если взять ипотеку под 26% годовых на двадцать пять лет, переплата составит почти шестикратную стоимость жилья, что делает подобные решения экономически невыгодными для основной массы покупателей.
Интересно, что на текущий момент большинство покупателей в Москве совершают сделки, используя собственные накопления: спрос устойчив даже среди тех, кто не рассматривает кредитные инструменты. Наличный расчет остаётся основным способом приобретения недвижимости.
Структура спроса и новые типы ипотек: Рустам Азизов
Рустам Азизов, который отвечает за ипотечные продажи и финансовые инструменты в ГК «А101», подчеркивает, что ценовой барьер для многих клиентов стал непреодолимым. Даже с учетом недавнего снижения ставок по рыночным продуктам до 22-24% годовых, большинство покупателей предпочитают брать семейную или военную ипотеку, а к обычным рыночным предложениям почти никто не обращается.
Статистика такова: семейная ипотека занимает около 93% сделок, военная — 3%, и лишь 4% приходится на обычные («рыночные») кредиты, зачастую с крупным первоначальным взносом не менее половины стоимости квартиры. Такая особенность структуры спроса говорит о высокой активности семей с детьми и военных, а также о присутствии на рынке людей, рассчитывающих реализовать крупный актив в ближайшие годы для закрытия ипотеки досрочно.
По наблюдениям Рустама Азизова, верхняя граница ставок сейчас зафиксировалась на уровне 28–30%, и при достижении этой отметки банки временно перестают выдавать рыночные кредиты. Такая мера позволяет уберечь потребителей от чрезмерной долговой нагрузки и стимулирует девелоперов запускать собственные выгодные акции.
Границы роста и интересы покупателей: мнение Ильи Фролова
Илья Фролов, управляющий партнер компании STENOY, настроен оптимистично и уверен, что пока интерес со стороны покупателей поддерживается, на рынке будет сохраняться определенная активность. Эксперт отмечает, что потолок цен еще не достигнут: ежегодное повышение в диапазоне 8-10% практически неизбежно, ведь строительные компании вынуждены учитывать инфляцию и рост себестоимости строительства.
Рынок реагирует на снижение платежеспособности граждан с некоторым опозданием. Когда условия ипотеки и стоимость квадратного метра перестанут соответствовать возможностям основной массы покупателей, застройщики начнут постепенно корректировать цены и искать баланс между спросом и предложением. Сейчас большинство сделок совершают обычные граждане, что лишний раз подтверждает: несмотря на все трудности, желание приобрести собственное жилье остается высокой ценностью для москвичей.
Российский фон: цены в регионах и долговременные тенденции
Если взглянуть шире, можно увидеть, что не только Москва, но и другие регионы России переживают масштабный ценовой рост. За прошедшие пять лет жильё в новостройках по всей стране подорожало в среднем в 2,3 раза, а средний ценник уверенно преодолел отметку в 150 тысяч рублей за квадратный метр. Лидерами этого роста стали вовсе не столица или Сочи, как можно было бы ожидать, а другие динамично развивающиеся города.
В то же время покупатели сталкиваются с дилеммой: приобретать квартиры по нынешним ценам или подождать лучших условий? Для многих это становится решающим моментом, ведь с одной стороны – инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются надежным способом вложения средств, а с другой – высокие процентные ставки ограничивают доступ к ипотеке для широких кругов населения.
Будущее рынка: стабильность, инновации и оптимизм
Развитие московского рынка жилья характеризуется сочетанием устойчивого спроса и необходимости поиска новых решений для поддержки граждан. Все больше застройщиков запускают собственные ипотечные программы с минимальными ставками, вводят акции с пониженным первым взносом и предлагают более гибкие условия рассрочки. Эти меры поддерживают интерес покупателей и формируют более доступную среду на рынке.
По мнению аналитиков из Гильдии риэлторов Москвы и экспертов крупных девелоперских компаний, наступает время инноваций и творческого поиска решений – не только в экономической, но и в социальной сфере. Важнейшая задача отрасли на ближайшее будущее – сделать жильё доступным, а ипотеку – посильной для большинства семей. Такой подход позволит не только сохранить стабильность в отрасли, но и поддержать позитивные социальные перемены.
Впереди у московского рынка недвижимости новые вызовы и возможности – и настрой экспертов на открытость, инновации и конструктивный диалог внушает оптимизм как для профессионалов, так и для обычных горожан, мечтающих о собственном доме.
Источник: msk1.ru
